近期关于房地产的讨论逐渐热了起来,有道是大难不死必有后福,此次房地产没有在绝望中死去,反而希望之火越烧越旺。
在楼市复苏的关键时期,有人把黄奇帆对楼市的判断拿了出来,针对这十条“天花板”,似乎每一条都能把房地产钉得死死的,永远翻不了身。
这些逻辑表面上看起来合情合理,实际上很难经得起推敲,甚至一碰就碎。
我们先来看一下黄奇帆预测的房地产10项指标天花板:
14亿是人口天花板;
城镇化率天花板:中国城镇化率达到65%,进入城镇化后期;
老龄化天花板:21年老龄化21%,预计2035年达到30%以上;
库存天花板:开发商一年以上没卖掉房子6亿㎡;
人均面积天花板:2020年人均住房面积50㎡;
投资天花板:00年到17年新房建设涨了16倍;
土地天花板:地价和房价20年翻了4番;
需求天花板:城改、危改进入尾声;
配套天花板:城市、学校、医院基本到位;
负债率天花板:开发商负债率高达80%~90%;
这些观点总结起来就是:人口红利消失、供给大于需求、房企自身债务风险加剧。
很多人喜欢拿人口增长做文章,认为只要人口增长放缓或者停止增长,经济就一定会停滞不前或者崩盘,这是一种错误的观点。
早期我们凭借着人口红利积累了一定的财富,随着这些年经济结构的调整以及技术革新,我们早已经摆脱了依靠地段劳动力来换取经济增长的模式。
房地产属于大宗商品,需求人群是特定的,并不是所有的大众都能参与进来。从房地产诞生至今,有能力购买商品房的始终是头部30%的人群,现在可能扩大到40%左右,维持房地产继续增长的并不是整体人口的增长,而是有购房能力人群的整体数量。
房地产建设并不是一成不变的,人们的需求也在逐渐升级。之前的老城区已经不能完全满足新时代的居住和发展需求,不停地扩张将会成为常态化。此前人们的居住性需求是拉动楼市增长的主要动力,接下来人们的改善性需求、投资性需求和经营性需求会成为拉动楼市增长的动力。
和欧美国家相比,国内的房地产还是一个年轻人,尚处在朝气蓬勃、欣欣向荣的阶段,未来发展的空间无限大。
可以预见的是一二线城市的房价还会继续上涨,随着聚集效应的进一步增强,高端人才和普通劳动力人口会更加朝着一二线城市聚集,核心城市的房价还会有大幅上涨空间。所谓的十大天花板并不会限制房地产发展。
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中财所2023-08-05
#投资互联网就选“新概帮”# 看好中概互联网板块2022年的投资机会:经过前期大幅调整,头部互联网公司的估值已回落至历史低位,风险大幅释放,借鉴美股票场经验,业绩增速中枢下移+业绩高确定性改善的组合,料将推动中概互联网龙头估值水平与海外公司差距不断收窄。炒股网2023-07-30
5万都没到说放量。你做股票可以理解,但是这种随时出公告的时候你叫人卖,不太合适(建议你在自己粉丝群里分享吧)。金牛通2023-07-29
一路来都是懂憬业绩会很好,但现实总是残酷。现在参与抱团的还没退出,股价短期还不会大跌,股票就不要去接盘了一兆配资2022-08-12
这股票市已经玩坏了被某些人,一般的韭菜不会在拿钱买了,其余的全部套牢,这就是现状,机构啊主力啊北上啊南下啊,可以自己嗨了